文章来源：《南洋商报》

对很多现代人而言，房产可能是他们一生中价值最大的财产，因此房屋的继承规划自然也是件重要事。

房产的继承，未必一定要在屋主逝世后才能进行，也可在生前转让。因此房产继承计划，最重要的是各种安排对利与弊的衡量，及所选择的方式所需成本。

买房产，当屋主，要关心房贷、房屋的维修和各种费用。

但您是否想过，拥有这些产业，无论是自居或投资，除了房贷、维修和各种杂费，要关心房子的继承权。房产的价值庞大，转让手续繁琐，要让继承计划顺利，事前规划妥当就可事半功倍。

现代人购屋，价值庞大，而贷款期限长达30至35年。根据大马统计局7月底公布的一项报告，我国现在的人均寿命约74.8岁。以此类推，一个人从大学毕业后做工几年就购屋，单单是偿还房贷，就用了超过他一半的人生。

亿达法务办事处创办人陈佐彬接受《南洋商报》访问时说： “以房屋的价值，和房贷期限来看，房产肯定是很多人，一生中最大的投资。试想想偿还35年的贷款，一个人的人生，能有多少个35年呢？”

生前或死后安排各有利弊

因此，房屋的继承规划自然也是件不可忽略的重要事。

且询及房产继承计划应该在几岁进行？陈佐彬说，基本上，拥有产业开始，就可以思考如何安排，大马半岛可拥有资产的法定年龄是18岁，东马则是21岁。

说到房产的继承规划，他解释，房屋的继承可从生前和死后来看。（详见表一）

“屋主生前，可立下遗嘱。不过遗嘱会在逝世后才生效，房产的继承就是在逝世后。”

另外，屋主可在生前先把房产转让给孩子等继承人。

若是死后，屋主的遗产就依据遗嘱或法律来分配。

他续说，生前或死后的安排，都有各自的利与弊。

可按法律分配遗产

一个人逝世后，他的遗产都将得以分配，惟有立下遗嘱就可跟随个人意愿，反之就根据我国法律来分配。

说到根据法律来分配，陈佐彬强调，有些迷思，包括所留下的财产，兄弟姐妹将有份继承。

他解释：“这是误解。首先法律是公平的，您的遗产绝对不会被充公。而原则上，将被公平分配给父母、配偶和孩子。”

根据1958年大马遗产法令（1997年修正），将根据以下图表分配：

另一方面，若一项遗产总值低于200万令吉，则可以在土地局由Land Administrator处理，不需要去到高庭。

应立下有效遗嘱

当然，想要依个人意愿将人生中最大的财产，留给心目中最属意的人，绝不可忽略事前规划，立下遗嘱也可以达到这个目的。

遗嘱是根据立遗嘱的人个人意愿，只要遗嘱的撰写精准和符合法律程序。他可以把自己的产业留给任何继承人。

因此，通过遗嘱分配遗产，可以把财产留给任何人，除了父母、伴侣和孩子，可以留给兄弟、好友甚至是慈善机构。

无需支付庞大印花税

陈佐彬解释，立下遗嘱的好处就是，继承者无需支付庞大印花税。

“受益人承产业不需要支付印花税。而且我国遗产继承税，自1992年就已经没有了。”

他补充，以前我国有遗产继承税，但1992年后就没有了。

另外，他强调，个人在继承了房产5年内，脱售该些产业若取得盈利，还是要支付产业盈利税。

无论如何，他说，通过遗嘱的继承计划的坏处是，继承者必须在屋主逝世后才能继承。

“如果你想要利用自己所拥有的财产来帮助孩子，开拓事业或有急事，难道这些事情可以等吗？”

须有2重要声明

若新增的房产未来得及加入遗嘱内？如何处理呢？

有鉴于此，陈佐彬说，一个完整的遗嘱，一定要有2项重要的声明。

第一个声明，新的遗嘱将取代过去写过的遗嘱；第二个则是，剩下的遗产要如何分配。

他说，有了第二项声明，有新增的财产，还未来得及加入详情到遗嘱内，还是妥当可以安排。

另外，他指出，遗嘱就像是一个人在世上最后一次的话语权，虽然没有对与错，但他建议，想法要实际，且所订立的遗嘱要可以执行的。

内容须精准

撰写遗嘱不难，但陈佐彬指出，遗嘱内容必须精准，不然就很容易受到挑战。

且他说，若遗嘱不清楚，被挑战，还有可能失去效用，最后必须按法律来分配。

他举例，如果某人在遗嘱内写“我在蕉赖的产业将留给我的孩子。”

“蕉赖那么大？请问哪一间才是你的房子呢？”

因此他提醒，撰写遗嘱时，每一个资产的相关资料都要精准，比如一间房子的地址。

另外，一些人在立下遗嘱后，又进行房屋买卖，最后该遗嘱是否有效呢？

陈佐彬指出，若遗嘱内曾写下的房子已经卖掉了，该项目就无效，但遗嘱其他部分仍有效。

遗嘱撰写清楚减少混淆纠纷

此外，立下有效、清晰和精准的遗嘱，可以避免混淆和纠纷。

他举例，1个人继承1间产业，比对父母、配偶和孩子，5个人同时继承一间产业，哪一个比较少问题？

“又或者5个产业，5人同时拥有，比较5个产业，5人各自继承1间，比较少纠纷？”

他认为，遗嘱撰写得清楚，可以减少继承人之间的混淆和纠纷。

生前转让

陈佐彬说，房屋的继承计划，不一定是要死了才可进行。业主在生前就可以转让。比如想要把房子转绕给孩子，让他以再融资方式套现，获得资金，来协助他的生意等。

毕竟一些商业机会是无法等待的。

无论如何，生前的财产转让，成本比较高。因为除了转让给妻子，其他产业转让都要支付印花税。

同样，产业转让后，继承人若在5年内脱售产业套现，也是要支付产业盈利税。

产业盈利税

无论是转让或继承，5年内卖出产业，且获得盈利，都得缴产业盈利税。

陈佐彬提醒，无论是转让名字或继承的产业，在5年内转手，若高过市价，有获得盈利，都要支付产业盈利税。

“产业盈利税的计算方式是，5年内，房子的售价，与继承房产之际的市价的差价，就必须支付产业盈利税。”

其他方式：成立信托的好处和坏处

房产的继承规划的方式还包括成立信托。

成立信托的做法就是把房产转移到另一个个体，由专业人士即执行人管理，确保该些遗产可以妥当管理和永续。

针对这个方式，陈佐彬认为，需要考量成本的问题。

他解释，除非个人的财产有一定庞大的规模，否者，以成本来看，这么做效率不高。

“成立信托必须支付执行人费用，而这些费用，就来自于信托内资产的营运收入。”

他假设，一间价值50万令吉的排屋，可能带来的每年约1万多令吉的租金收入，若还要再支付执行人费用，算是营运成本非常高。

他认为，除非是很庞大的财产，否者遗产规划不需要为未来的3至4代的后人操心。

房贷保险求心安

让继承人有足够金额赎回房屋

陈佐彬说，写遗嘱或转让，都属于是将产业分配的动作，但这不担保房贷已经还清，受益人可以直接向银行赎回有关的产业。

尤其是现在房贷期限长，很少人的房子已供完，若购屋者忽然逝世，房贷一般都未还清，可能还是欠银行一些款额。

“因此要做好房产继承规划，当然不可少了递减式房贷保险（MRTA）和抵押定额式房贷保险（MLTA），确保继承人有足够的金额赎回该房屋。”

他解释，若购屋者忽然逝世，房贷未还清，又没有房贷保险的保障，继承人可能要承担与负责偿还该房产所剩下的房贷。

并非强制 但有必要

很多人或许误以为买房时，一定会买了房贷保险，但事实非如此。

陈佐彬说，事实上，房贷保险并非强制。

而且，有一些情况如购屋成本不够，又无法将房贷保险纳入房贷，和条件不符无法购买房贷保险，就会无法获得房屋贷款保障。

所以他建议，若能力所及，且有机会时，就一定要购买这类保障。

因为房贷保险价格不菲，赖于房产的价值，几千至数万令吉，大部分购屋者都将与房屋一起进行融资。

不过，若以前没有买到房屋贷款，陈佐彬举例，像现在50，60岁的老人想要买房贷保险，因为风险相对高，保费很高，甚至是无法购得房贷保险。

他认为，房贷保险要买需趁年轻，因为年轻时保险公司不会要求体检等。但随着年龄渐长，健康素质下跌，对于保险公司而言，风险就会越大，就会很多要求。

继承人寿保险受益人未必还房贷

人寿保险除了房屋贷款，陈佐彬指出，也有人利用人寿保险作为还清房贷的准备。

“人寿保险赔偿金与房贷保险的分别是，前者的赔偿金将由受益人继承，而房贷保险将直接赔给银行以还清房贷。”

陈佐彬说，若要用人寿保险作为还房贷的准备，要确保受益人将把赔偿金用来偿还房贷。

更新公积金受益名单

陈佐彬指出，公积金存款是无法通过遗嘱分配的，因此，若想要利用公积金来偿还房贷，也有注意事项。

“公积金将由存款人所提名的受益人继承。所以要确保您的提名是最新的名单。”

他举例，一般人一开始工作，所提名的受益人是父母，但过后可能会结婚，届时就要考虑到妻子和孩子，要记得修改受益人的提名。

关于受益人的提名，他补充，保险和单位信托也与公积金一样。